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烏海市住宅物業(yè)管理條例

（2022年3月9日烏海市第十屆人民代表大會

常務(wù)委員會第一次會議通過

2022年5月26日內(nèi)蒙古自治區(qū)第十三屆人民代表大會

常務(wù)委員會第三十五次會議批準）

第一章?總則

第一條?為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護住宅業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條?本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及監(jiān)督活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對建筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條?物業(yè)管理相關(guān)活動應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府組織、屬地管理、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)原則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

第四條?市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理激勵機制，對優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)給予獎勵。

第五條?區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理工作機構(gòu)，負責(zé)組織協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作。

區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入基層社會治理體系，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理重大問題，構(gòu)建政府主導(dǎo)、行業(yè)自律、業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、多方參與的物業(yè)管理工作格局。

第六條?市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行國家、自治區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，研究制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策、制度并組織實施；

（二）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)行業(yè)標準；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接查驗、維修資金使用等物業(yè)管理活動；

（四）負責(zé)依法劃定、調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；

（五）協(xié)同相關(guān)部門實施物業(yè)管理方面的監(jiān)督管理職責(zé)；

（六）組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)。

市、區(qū)人民政府發(fā)展和改革、自然資源、城市管理綜合執(zhí)法、市場監(jiān)督管理、衛(wèi)生健康、消防救援、財政、民政、公安、人民防空等部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同住宅物業(yè)行政主管部門做好物業(yè)管理工作，確保物業(yè)管理行政執(zhí)法全覆蓋。

第七條?區(qū)人民政府所轄鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會組建，并辦理相關(guān)備案手續(xù)；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)；

（三）參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第八條?物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實施自律性規(guī)范，實行自律管理，編制團體標準、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，維護企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵物業(yè)管理專業(yè)評估機構(gòu)和人員為物業(yè)管理相關(guān)主體提供咨詢、培訓(xùn)、評價、檢驗、監(jiān)督等服務(wù)。

第二章?前期物業(yè)管理

第九條?新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃總平面圖等相關(guān)文件到區(qū)住宅物業(yè)行政主管部門進行物業(yè)管理區(qū)域備案。

第十條?物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃先行、功能完善、便民利民的原則，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)治理等因素，具體按照以下規(guī)定劃定：

（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者不動產(chǎn)權(quán)證確定的紅線圖范圍一般劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域，但用地紅線范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、公共市政管線設(shè)施、社區(qū)及公共配套設(shè)施等不得劃入物業(yè)管理區(qū)域；

（二）已投入使用的物業(yè)，共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已投入使用的毗鄰物業(yè)，規(guī)模較小的，依法經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第十一條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中載明,物業(yè)管理用房歸全體業(yè)主共同所有。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置：

（一）物業(yè)管理用房按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑總面積的千分之三的比例且最低不少于一百平方米配置，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域一次性規(guī)劃設(shè)計物業(yè)管理用房；

（二）地面以上獨立成套的房屋，具備供水、供電、供暖、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨立合格的水、電等計量裝置；

（三）沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層；

（四）物業(yè)管理用房配置的位置本著方便業(yè)主辦理相關(guān)事宜且不影響業(yè)主生活的原則。

第十二條?建設(shè)單位編制建設(shè)項目設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)遵循一個物業(yè)管理區(qū)域配套建設(shè)獨立使用的物業(yè)管理用房的原則。

第十三條?在承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)住宅物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)管理合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗，確認現(xiàn)場查驗結(jié)果，形成查驗記錄，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。

建設(shè)單位不得要求物業(yè)服務(wù)人承接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十四條?承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）取得建設(shè)工程竣工驗收、消防驗收等合格證明文件；

（二）供水、排水、供電、供暖、供氣、通信、安防、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，專有部分和共有部分的供水、供電、供氣、供暖已安裝經(jīng)檢驗合格的獨立計量器具，且已依法辦理手續(xù)；

（三）道路、綠地、安防和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施和生活垃圾分類投放和收運等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（四）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（五）物業(yè)使用、維護保養(yǎng)、管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十五條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議后，及時向物業(yè)服務(wù)人移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對交接共用部位、共用設(shè)施設(shè)備簽署書面物業(yè)交接記錄。物業(yè)交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。

第十六條?物業(yè)項目分期開發(fā)建設(shè)的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)開發(fā)進度分期辦理物業(yè)交接手續(xù)，在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持承接查驗資料到屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

第十七條?建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)買受人交付房屋。建設(shè)單位與物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽署房屋交付文件。

建設(shè)單位不得將不符合交付條件的物業(yè)交付物業(yè)買受人使用；建設(shè)單位交付的物業(yè)符合法律、法規(guī)規(guī)定和商品房買賣合同約定的，物業(yè)買受人不得拒絕接收。

建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人向物業(yè)買受人交付房屋的，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，對委托的事項、權(quán)限、期限等作出約定。物業(yè)服務(wù)人向物業(yè)買受人交付房屋時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出示委托協(xié)議。

第十八條?物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)自簽署房屋交付文件之日起，按照前期物業(yè)管理合同約定交納物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)買受人不接收房屋無正當(dāng)理由的，應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日起，按照商品房買賣合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主空置的房屋、車位等，可以向物業(yè)服務(wù)人書面?zhèn)浒?，備案時應(yīng)當(dāng)明確空置起止時間，備案期間物業(yè)服務(wù)費按全額的百分之七十交納。備案期間業(yè)主使用房屋、車位等的，物業(yè)服務(wù)費按全額交納。

經(jīng)多次催交業(yè)主仍拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)人可向人民法院提起訴訟，并將惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費的行為納入個人信用記錄。

第三章??業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第十九條?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第二十條?物業(yè)管理委員會是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前的過渡性臨時機構(gòu)，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織負責(zé)組建。物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的事項，代行業(yè)主委員會的職責(zé)，推動符合條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十一條?業(yè)主可以按照規(guī)定選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)通過社區(qū)黨組織推薦,業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對全體業(yè)主負責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案，備案完成后鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會出具備案回執(zhí)。

任何組織或者個人不得阻撓業(yè)主依法召開業(yè)主大會會議或者成立業(yè)主委員會。

第二十二條?業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進行交接；

(三)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

(四)監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補建、再次籌集；

(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

(七)制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；

(八)定期向業(yè)主通報工作情況，公示業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務(wù)費等費用情況；

(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

(十)引導(dǎo)業(yè)主進行垃圾分類投放；

(十一)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法部門開展執(zhí)法工作；

(十二)配合、支持社區(qū)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；

(十三)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十三條?業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)暫停履行職責(zé)，并由業(yè)主委員會或者社區(qū)提請業(yè)主大會終止其委員資格：

（一）不具備與業(yè)主委員會工作相適應(yīng)的健康條件的；

（二）本人及其配偶、直系親屬與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人有利害關(guān)系的；

（三）違反約定拒交物業(yè)服務(wù)費，經(jīng)人民法院、仲裁機構(gòu)生效法律文書確認，拒不執(zhí)行的；

（四）被人民法院列為失信被執(zhí)行人的；

（五）發(fā)生其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會成員情形的。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十四條?從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力。

第二十五條?業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)選定一個物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)管理。

電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)條件的專業(yè)機構(gòu)實施。

第二十六條?業(yè)主共同決定由物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)管理的，可以授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會進行招標，繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人的除外。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對收費標準不能達成一致意見的，雙方應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)評估機構(gòu)評估。雙方對委托專業(yè)評估機構(gòu)意見不一致的，由市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門指定專業(yè)評估機構(gòu)評估。

鼓勵業(yè)主通過市住宅物業(yè)行政主管部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)人。

第二十七條?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)保障電梯等特種設(shè)備正常使用。

物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主強行推薦裝修企業(yè)和材料以及吊裝人，不得以限制購買水電費和停用門禁卡及電梯的方式催收物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)規(guī)范使用電梯，因使用不當(dāng)對電梯造成損壞的應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第二十八條?區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)可以根據(jù)物業(yè)管理標準和治理要求，委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況和物業(yè)管理狀況進行評估。

物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托專業(yè)評估機構(gòu)對物業(yè)承接和查驗、物業(yè)管理標準和費用測算、專項維修資金使用方案、物業(yè)管理質(zhì)量等進行評估。專業(yè)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，提供客觀、真實、準確的評估報告。

第二十九條?市住宅物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案，對物業(yè)服務(wù)人實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度。

第三十條?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）業(yè)主名冊；

（四）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第三十一條?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，可以同時通過電子信息技術(shù)的方式告知全體業(yè)主：

（一）項目負責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標準，收費項目、標準、方式等；

（三）物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利和義務(wù)；

（四）電梯、消防、二次供水、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄和應(yīng)急處置方案等；

（五）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用情況，水、電等公共能耗總量、明細及費用分攤情況，專項維修資金使用情況；

（六）由物業(yè)服務(wù)人受托經(jīng)營的業(yè)主共有部分收益情況；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

前款第一項至第四項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示并及時更新；第五項每年公示不少于一次；第六項每半年公示一次，公示期不少于三十日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第三十二條?市住宅物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)管理項目清單，明確物業(yè)管理內(nèi)容和標準。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)管理項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費時參考。

第三十三條?物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。原物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)提前九十日書面告知業(yè)主委員會或者業(yè)主大會。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿、業(yè)主沒有共同作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人決定，物業(yè)服務(wù)人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面告知對方。

第三十四條?業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起六十日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共有部分；

（二）移交本條例第三十條規(guī)定的檔案和資料；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（四）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進場服務(wù)。原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料或者財物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報告，并依法向人民法院提起訴訟，要求原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)管。原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。

新物業(yè)服務(wù)人不得強行接管物業(yè)，按照約定承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第三十五條?本市建立應(yīng)急物業(yè)管理機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

提供應(yīng)急物業(yè)管理的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)管理期間，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第三十六條?對建設(shè)年限較長、標準較低、配套設(shè)施不健全、不具備實施市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，可以組織實施基本物業(yè)管理。

區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門可以會同鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素，經(jīng)征求相關(guān)業(yè)主意見后，為老舊住宅小區(qū)、城市散戶劃定物業(yè)管理區(qū)域。

需要實施基本物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會、社區(qū)向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出申請；符合條件的，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)報區(qū)人民政府審核。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處具體負責(zé)基本物業(yè)管理工作的組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)?；疚飿I(yè)管理內(nèi)容一般包括清掃保潔、綠化養(yǎng)護、維修維護、安全管理、停車管理等。

第五章?物業(yè)的使用和維護

第三十七條?業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定以及管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得實施下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品；

（二）將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，挖掘地下空間；

（四）改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；

（六）占用、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（七）私設(shè)地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；

（八）擅自設(shè)置攤點和集貿(mào)市場；

（九）隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

（十）擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

（十一）在樓道等業(yè)主共用部位堆放物品；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（十四）在公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口停放車輛或者為電動車輛充電；

（十五）亂拉亂改電線，拆改智能化設(shè)施設(shè)備；

（十六）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

（十七）將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；

（十八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)管理單位，有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第三十八條?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)以租賃的方式提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時將租賃車位、車庫的租賃信息提供給物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立臺賬供業(yè)主、業(yè)主委員會查詢。

第三十九條?物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)專項維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項維修資金。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定制定具體標準，報市人民政府批準后執(zhí)行，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項維修資金余額歸業(yè)主所有。

第四十條?專項維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修、更新和改造，不得挪作他用。

專項維修資金由市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門代管，存入銀行專用賬戶。

市人民政府住宅物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化專項維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。建立緊急維修事項清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或社區(qū)組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費用。因排水、消防設(shè)施、電梯等緊急事項使用維修資金的，維修工程完成后，應(yīng)當(dāng)公開維修資金使用總額及業(yè)主分攤情況。

第四十一條?新開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)接受設(shè)施設(shè)備專業(yè)運營單位監(jiān)督，按照國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備。新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供熱、供氣等有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加；驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

已入住項目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報告相關(guān)專業(yè)運營單位；專業(yè)運營單位應(yīng)當(dāng)及時采取措施，排除故障。

專業(yè)運營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護和更新改造，需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

第四十二條?建筑物共有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會同意，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和社區(qū)應(yīng)當(dāng)加強轄區(qū)內(nèi)建筑物安全隱患排查，對整體或局部存在危險的房屋，應(yīng)當(dāng)采取拆除或者加固措施，消除安全隱患。

第六章?法律責(zé)任

第四十三條?違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)作出具體處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十四條違反本條例第十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人交接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人分別處1萬元以上10萬元以下罰款。

第四十五條?建設(shè)單位違反本條例第十六條第二款規(guī)定，未到屬地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進行承接查驗備案的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對建設(shè)單位處5000元以上1萬元以下罰款。

第四十六條?建設(shè)單位違反本條例第十七條第二款規(guī)定，將不符合交付條件的物業(yè)交付業(yè)主使用的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，對建設(shè)單位處1萬元以上10萬元以下罰款。

第四十七條?物業(yè)服務(wù)人違反本條例第二十七條第一款規(guī)定，因物業(yè)管理不當(dāng)未能保障電梯等特種設(shè)備正常使用的，由市、區(qū)人民政府城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處5000元以上5萬元以下罰款。

第四十八條?違反本條例規(guī)定，市、區(qū)人民政府住宅物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章?附則

第四十九條?本條例自2022年7月1日起施行。