一、項目背景及依據
為加快建立全市自然資源公示價格體系，繼續完善規范城鄉基準地價體系，有效發揮價格的杠桿作用，按照《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》及《內蒙古自治區自然資源廳關于建立內蒙古自治區自然資源公示價格體系和通報6年以上未更新基準地價的旗縣的通知》文件要求，烏海市有序組織開展標定地價制訂工作。在2020年11月底前完成集體建設用地和農用地基準地價制訂工作。
二、目的意義
為了貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，科學量化區域內農用地質量及其分布，建立農用地等、級、價的體系，科學量化和評價農用地質量級別，根據各級別進行定價，為土地整理、耕地占補平衡、基本農田保護、農用地估價及其他有關土地管理工作價格提供質量級別參考和價格依據。其成果對于制定土地政策，促進土地合理利用，加強土地資產管理，發揮土地效益提供重要的科學依據。
三、農用地分等定級與估價的基本概念
1、農用地分等：在全國范圍內，按照標準耕作制度，在自然質量條件、平均土地利用條件、平均土地經濟條件下，根據規定的方法和程序進行的農用地質量綜合評定，劃分農用地等別。
2、農用地定級：在旗（縣）行政區內，依據構成土地質量的自然因素和社會經濟因素，根據地方土地管理和實際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則，即主要考慮定級目的，按照規定的方法和程序進行的農用地質量綜合評定，劃分農用地級別。目前開展分等和定級的對象都是特指耕地。
3、農用地分等和定級區別：農用地分等和農用地定級都是對農用地質量進行綜合評定的工作，二者既有聯系又有區別。一是農用地分等是農用地定級的基礎，二是農用地的等別要求在全國范圍內具有可比，農用地的級別要求在縣域內可比。分等和定級有內在的聯系，分等是修正法定級的基礎，分等因素和定級因素如果相同，可以采取一致的量化標準。級別不是等別續分，而是各自成為兩個具有彼此相關性的不同質量表述體系。
4、農用地基準地價：是指縣（市）政府根據需要針對農用地不同級別或不同均質地域，按照不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。
5、農用地定級與估價的關系：土地定級與基準地價測算兩者之間既緊密聯系，又有一定的差異。兩者均是對土地質量的一種評價，定級是對土地質量物質性的評價，評定的是土地使用價值；估價是對土地質量經濟性的評價，評定的是使用價值在市場上反映出的價格。土地定級可直觀地反映出土地質量的優劣，級別越高，土地的利用價值越高，經濟效益越好。但是，定級不能直接反映出土地質量和差異給土地所有者或使用者帶來的經濟上的收益差異。土地估價可直接反映土地經濟效益在區位上的差異。因此，土地定級是土地估價的基礎，估價應建立在定級的基礎上。同時，估價的結果又可以反過來驗證定級、修正定級的結果和邊界。由此可見，兩者的關系是相輔相承的，兩項工作應同時考慮，同步進行。
四、工作內容
根據農用地的自然屬性和經濟屬性，對農用地的質量優劣進行綜合、定量評定，并劃分級別。農用地定級成果要求在縣域范圍內具有可比性。
具體的任務是：
1.根據烏海市三區農用地自然條件、社會經濟概況等進行土地級別的評定；
2.在級別評定結果的基礎上評估出各級別農用地的基準地價；
3.建立烏海市三區農用地地價修正體系。
五、基準地價內涵
1.估價基準日：2020年12月31日；
2.土地權利：農用地使用權價格；
3.年限：30年期；
4.用地類型：水澆地；
5.耕作制度：一年一熟；
6.市場程度：正常市場條件（平均土地面生產力水平、正常農用地利用水平）；
7.配套程度：級別內平均水平的農用地設施配套程度。
六、成果測算
1、農用地基準地價定級主要是采用因素法，選取對農用地級別有顯著影響的因素，按照《農用地定級規程》中所規定的技術方法進行因素量化，得到農用地定級指數，最后根據定級指數劃分農用地級別。
2、農用地估價是在農用地定級的基礎上，采用樣點地價平均法與定級指數模型法評估確定在2020年12月31日不同地類的耕地基準地價。其總體思路：分地類以各級別農用地為均質地域，針對農用地不同級別，通過選取一定數量的投入產出樣點，采用收益還原法計算各級別樣點的地價，然后通過樣點地價平均法和定級指數模型法計算得出各均質地域的基準地價
七、實施范圍
烏海市海勃灣區、海南區及烏達區范圍。
八、成果應用
1、在耕地占補平衡中的應用；
2、在土地利用總體規劃中的應用；
3、在農村地籍管理中的應用；
4、在農用地流轉中的應用；
5、在土地開發整理中的應用；
6、在征地補償制度改革中的應用。
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