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烏海市住房和城鄉建設局

關于印發《烏海市物業服務企業進駐及退出住宅小區物業項目指導意見》的通知

烏建局政發〔2025〕17號

各區住房和城鄉建設局、房產和物業服務中心，市物業管理協會，各物業服務企業，各相關單位：

　　為規范全市住宅小區物業服務企業進駐及退出，做好物業服務項目管理的銜接工作，保障物業服務活動依法有序進行，維護廣大業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《內蒙古自治區物業管理條例》《烏海市住宅物業管理條例》等有關法律法規，結合我市實際，制定了《烏海市物業服務企業進駐及退出住宅小區物業項目指導意見》，現印發給你們，請認真貫徹落實。

　　烏海市住房和城鄉建設局 ?????

　　2025年3月10日 ????????

　　
烏海市物業服務企業進駐及退出住宅小區

　　物業項目指導意見

　　第一章 ?總 ?則

　　第一條?為了規范物業服務企業進駐及退出住宅小區物業項目的活動，維護當事人的合法權益，保持物業服務活動正常秩序，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《內蒙古自治區物業管理條例》《烏海市住宅物業管理條例》等有關法律法規，結合本市實際，制定本意見。

　　第二條?本市行政區域內建設單位、業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業，因物業服務合同期滿終止，或者依據法律規定和物業服務合同約定提前解除合同，物業服務企業進駐及退出住宅小區項目管理的活動，適用本意見。

　　第三條?物業服務企業進駐及退出項目服務應當本著維護社會穩定，保障業主、物業使用人基本生活秩序，依法有序、平穩過渡、防止損失產生的原則進行。

　　第四條?市住房和城鄉建設局負責全市物業服務企業進駐及退出住宅小區物業項目的政策制定、業務指導工作。

　　各區住房和城鄉建設局負責本轄區內物業服務企業進駐和退出住宅小區管理活動的業務指導和監督。

　　各街道辦事處負責指導、監督轄區內物業管理項目的移交和監管，組織、指導、協調轄區業主大會工作，調處物業服務企業進駐及退出小區過程中的矛盾糾紛。

　　第五條?房地產開發建設單位應當維護購房人的合法權益，兌現售房承諾，解決物業服務項目遺留問題，為物業服務工作順利開展提供保證。

　　物業服務企業應當堅持誠信經營的原則，嚴格履行合同約定、本指導意見規定的進駐及退出程序，做好物業服務的交接工作，保證住宅小區物業服務工作的延續性。

　　物業管理協會應當積極引導、協調物業服務企業依法依規進駐及退出住宅小區物業服務項目。

　　第六條?業主大會、業主委員會、物業管理委員會應當從物業項目服務的連續、穩定和長遠利益出發，慎用辭退權，依法實施解聘和選聘工作，保證廣大業主的正常生活秩序。

　　第七條?供水、供電、供氣、供熱等專業單位應依照各自職責，協助轄區人民政府和有關部門做好物業項目服務退出管理階段的工作。

　　第二章 ?進駐及退出

　　第八條?住宅物業的房地產開發建設單位首次選聘物業服務企業前，應當通過招標投標方式公開選聘前期物業服務企業；投標人少于三個或者建設規模小于2萬平米的，經項目所在地的區級住房和城鄉建設局批準后，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　第九條?在承接新建物業前，物業服務企業和建設單位應當在區住房和城鄉建設局的指導監督下，按照有關規定和前期物業管理合同的約定，對物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行承接查驗，確認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議。承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。

　　第十條?首次業主大會成立時，可以就是否續聘和解聘前期物業服務企業進行表決。決定續聘的，業主委員會應于業主大會決議生效三十日內簽訂新的物業服務合同。

　　第十一條?建設單位或物業服務企業明確前期合同期滿不再續約或提前解除合同的，適用以下程序：

　　（一）建設單位或物業服務企業合同期滿不再續約或提前解約的，合同當事人一方應于擬解除合同3個月前書面告知對方，并承擔相應違約責任。同時書面報告區住房和城鄉建設局和轄區街道辦事處，并填寫《物業項目服務退出管理情況登記表》（附件）。區住房和城鄉建設局和轄區街道辦事處接到報告后，應在10個工作日內進行調查處理。經調查確需退出的，應明確退出有關事項。并以書面形式在物業管理區域內公告15日。

　　（二）建設單位應當重新招標投標選聘物業服務企業。若物業項目已具備成立業主大會、業主委員會的，應按規定程序成立業主大會和業主委員會，并選聘新的物業服務企業。

　　（三）新選聘的物業服務企業確定后10日內，建設單位應當將新選聘的物業服務企業相關情況以書面形式告知業主，并抄報區住房和城鄉建設局、街道辦事處、居民委員會，履行備案程序。

　　（四）建設單位未及時履行選聘責任的，物業服務企業應當及時以書面向區住房和城鄉建設局和轄區街道辦事處報告。區住房和城鄉建設局和轄區街道辦事處應督促建設單位及時選聘物業服務企業。

　　（五）前期物業項目服務退出管理中，建設單位因歇業、破產等原因不存在的，物業服務企業應及時書面報告區住房和城鄉建設局和轄區街道辦事處。區住房和城鄉建設局接到報告后10個工作日內應會同街道辦事處、居民委員會共同協商，落實籌建業主大會和業主委員會（物業管理委員會），并按規定程序選聘新物業服務企業。

　　第十二條 物業服務企業依據法律規定、合同約定提前解除合同，或合同期滿不再續約，業主大會重新選聘物業服務企業接管的，適用以下程序：

　　????（一）在解除合同90日前，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間以書面形式告知業主委員會（物業管理委員會），就退出事宜進行協商，并以書面形式在物業服務區域內公告15日。同時，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間等以書面形式報送項目所在區住房和城鄉建設局備案，并書面告知街道辦事處、居民委員會。

　　????（二）擬退出服務項目的物業服務企業，在未正式退出前，應當繼續按照服務合同的約定做好物業服務，積極協助業主大會選聘新的物業服務企業。業主應當足額按時交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。

　　????（三）物業服務企業應當在解除合同30日前公布物業服務費的收入、支出狀況，并將預收的費用退還給業主。

　　第十三條?業主大會依據法律規定、合同約定提前解除合同，或合同期滿不再續約，重新選聘物業服務企業接管或決定自主管理物業的，適用以下程序：

　　（一）在解除合同90日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議。在召開業主大會會議15日前，將會議相關內容通知全體業主，并同時告知轄區居民委員會，聽取居民委員會相關意見并接受街道辦事處監督。

　　（二）經半數以上投票權數表決通過不再續約或提前解約的，業主委員會應當在業主大會作出決議后3日內，將解約原因和時間（應當提前60日）書面告知物業服務企業，并在物業服務區域內公告。業主應當按時交納物業服務費至合同終止之日或經雙方確認的實際服務終止之日。

　　????業主委員會將解約原因、解約時間和表決結果以書面形式報送區住房和城鄉建設局備案，并告知街道辦事處、居民委員會。

　　????（三）業主大會可授權業主委員會以招標或協議方式選聘物業服務企業。

　　????業主委員會應將選定物業服務企業制定的物業服務方案提交業主大會，組織全體業主對選聘新物業服務企業等事宜進行表決，經半數以上投票權數表決通過選聘新物業服務企業的，業主委員會與新物業服務企業簽訂《物業服務合同》。

　　業主大會應于解除合同前依法完成選聘新物業服務企業工作或自行管理的準備工作。

　　第十四條?雙方當事人提前解除合同，或合同期滿不再續約，無新物業服務企業接管的，適用以下程序：

　　????（一）在解除合同60日前，業主或業主大會仍未選聘到新物業服務企業，原物業服務企業應當到區住房和城鄉建設局備案，并告知街道辦事處、居民委員會。

　　????（二）區住房和城鄉建設局接到物業服務企業備案后7個工作日內，應當會同街道辦事處到項目小區聽取業主委員會、業主及物業服務企業的意見，并就繼續服務做好協調溝通工作。

　　（三）經協調，雙方當事人無法達成一致意見的，區住房和城鄉建設局和街道辦事處應當指導居民委員會、物業服務企業和業主委員會就服務方式、服務標準和收費標準等內容對業主進行問卷調查，并在調查結果的基礎上制定服務預案。

　　（四）不具備成立業主大會條件的或由于相關原因未能成立的，應當在街道辦事處的指導下成立物業管理委員會，物業管理委員會應當組織業主共同決定物業管理有關事項。

　　（五）區住房和城鄉建設局、街道辦事處應當積極協助業主大會選聘新物業服務企業，并主動提供相關信息，協助其做好選聘企業工作，指導業主大會與新接管的物業服務企業簽訂《物業服務合同》。

　　第十五條?業主大會會議可以采用以下表決方式:

　　（一）現場集中開會討論表決；

　　（二）書面征求意見表決；

　　（三）利用烏海市智慧物業監管平臺電子投票功能表決。

　　街道辦事處和居民委員會監督指導召開業主大會會議，會議議題應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意方可有效。表決結果由業主委員會、居民委員會在物業區域內公示7日，業主委員會、居民委員會可以聘請公證機構對表決過程和結果進行公證。

　　第十六條?有下列情形之一的，當事人一方不得提出物業項目服務退出管理事宜：

　　（一）物業尚未交付或投入使用的，建設單位或物業服務企業不得擅自提出終止前期物業服務合同（除合同約定情形外），退出物業項目服務管理；

　　（二）前期物業服務合同期內，建設單位不得以返還或部分返還前期物業服務費為條件，要求物業服務企業退出物業項目服務管理；

　　（三）同一地塊分期開發建設的項目，業主委員會尚未全部建立或增補前，業主委員會不得要求物業服務企業退出物業項目服務管理。

　　第十七條?有下列情形之一的，物業服務企業應退出住宅小區，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決，階段性工作未完成為由拒絕退出:

　　（一）前期物業服務期間，開發建設單位按照約定的解除合同條件要求提前解約，按程序選聘新的前期物業服務企業，且與新聘物業服務企業簽訂的前期物業服務合同生效；

　　（二）前期物業服務合同期限未滿或未明確具體期限，業主大會依法依約作出決定解聘原物業服務企業，已選聘新的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效；

　　（三）物業服務合同（含前期）期限屆滿，業主大會依法生效的表決決定不再續約，并選聘新的物業服務企業，簽訂的物業服務合同生效；

　　（四）物業服務企業因破產或營業執照注銷，致使不能繼續履行合同義務的；

　　（五）依法應退出的其他情形。

　　第三章?交接工作

　　第十八條?業主、業主委員會和新舊物業服務企業的交接工作應當依法進行。原物業服務企業不得以任何理由拒絕或不配合辦理交接和履行退出義務。原物業服務企業應當按照合同約定和業主大會會議的決定做好退出物業項目的相關工作。

　　第十九條?業主委員會應當督促業主按時交納物業服務費至合同終止或雙方約定之日。

　　第二十條?物業服務企業應當在收到解聘決定或書面告知30日內，就交接內容、方式、時間、責任界限及債權債務結算方式與業主委員會平等協商，簽訂退管協議，并妥善處理好歷史遺留問題。在合同終止之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：

　　1.物業服務費、利用物業共用設施所得等收益余額和相關賬冊；

　　2.物業檔案資料；

　　（1）竣工驗收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

　　（2）技術資料。包括小區監控系統、電梯、有限空間等共用部位、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養護、更新、改造等資料；

　　（3）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（4）業主名冊；

　　（5）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料；

　　3.物業用房、共用設施設備。

　　第二十一條?原物業服務企業在征得業主委員會同意后，可向合法選聘的新物業服務企業直接辦理移交手續，并由業主、業主委員會監督確認。交接日當天，街道辦事處及居民委員會應當派員參加移交手續。

　　新物業服務企業接管后，業主委員會應當將相關資料移交新的物業服務企業，新物業服務企業應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　新物業服務企業不得強行接管物業。

　　第二十二條?業主、業主委員會在物業服務企業退出物業項目管理階段不依法履行職責，無法選聘、解聘物業服務企業的，街道辦事處應當組織召集物業管理相關會議進行協調解決。

　　第二十三條?新物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，到物業所在地住房和城鄉建設局辦理相關備案手續。

　　第二十四條?物業項目所在地的接單辦事處應當加強對物業服務企業交接工作的監管，在企業辦理交接至退出物業項目期間，維持正常的物業管理秩序。

　　第四章?責 ?任

　　第二十五條?建設單位不得要求物業服務企業承接不符合交付條件或者未經查驗的物業。物業服務企業不得承接未經查驗的物業，物業服務人擅自承接未經查驗的物業，因共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任。

　　第二十六條?業主委員會或者居民委員未經業主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。當事人一方對提前解除物業服務合同行為有爭議的，雙方應依據物業服務合同約定協商解決。如協商不成，可申請物業項目所在地街道辦事處、區住房和城鄉建設局調解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

　　第二十七條?物業服務合同依法解除或者終止后，原物業服務企業不按規定履行退出程序和相應義務的，物業項目所在地的街道辦事處應當責令限期退出；逾期拒不退出的，或退出時未按照規定辦理交接手續、未按照規定移交資料的，按照《烏海市物業服務企業信用評價管理辦法》有關規定，扣除當年度信用分值900分，并作為不良行為記錄向社會公布。

　　原物業服務企業逾期拒不退出物業項目管理的，業主、業主委員會可依法通過司法程序，可持生效的勝訴判決書請求人民法院強制執行。

　　第二十八條?新物業服務企業違法違規進駐物業項目管理的，物業項目所在地的住房和城鄉建設局或者街道辦事處責令限期撤出。逾期拒不撤出的，扣除當年度信用分值900分，并作為不良行為記錄向社會公布。

　　第五章?附 ?則

　　第二十九條?各區住房和城鄉建設局可根據本意見，結合各區實際，制定具體的實施辦法。

　　第三十條?本意見由烏海市住房和城鄉建設局負責解釋。

　　第三十一條?本意見自發布之日起施行，原《烏海市物業服務企業退出服務項目指導意見》（烏建局政字〔2020〕34號）同時廢止。

　　附件：物業項目服務退出管理情況登記表

　　附件：

　　物業項目服務退出管理情況登記表

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　　此表送區住建局、街道辦事處、社區各一份